执笔 | 洪大大
编辑 | 扬 灵
低迷许久的房地产行业终于迎来转机。
近期，央行持续加大对房地产支持力度，设立3000亿元保障性住房再贷款、降低全国层面个人住房贷款最低首付比例、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限、下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。随后成都、杭州等城市相继取消住房限购，释放市场需求，促进市场活跃度。
在当前房地产市场低迷的背景下，取消限购和降准降息等房地产刺激措施成为了热议的焦点。作为与房地产具有较强关联性的白酒行业是否会借助政策东风迎来复苏？当我们把房地产与白酒周期梳理一遍，答案或许变得更加清晰。
房地产与白酒的周期论
首先需要明确的是，房地产与白酒存在一定正相关性。
房地产素有“周期论”之说，楼市起起伏伏，房价涨涨跌跌。
1998年，国家取消福利分房，中国房地产时代正式来临，但彼时的中国白酒深陷山西假酒案以及金融危机，商务和政务用酒双双受到重创，行业萎靡不振。
在这期间，企业为应对艰难局面，开始主动开展生产经营模式创新，如五粮液在五粮醇买断经营模式基础上，推出大批OEM产品，相继孕育出了五粮春、金六福、浏阳河等强势品牌。
2001年，中国开始实行商品房预售和现售制度，房价开始上涨，到了2003年，房地产行业已成为国民经济的支柱产业。此后房地产行业一路高歌猛进，虽然在2008年次贷危机爆发，全国房价遭受重创，但很快随着国家4万亿刺激政策的投入，房地产市场又重新开始焕发生机。
根据数据统计，2000年房地产投资额为4984.10亿元，到了2010年增长至48259.4亿元，十年时间增长了大约10倍。
也是在这期间，经历前几年调整的白酒逐步走出阴霾，并随着国家成功加入WTO，经济腾飞之际迎来了白酒的“黄金十年”。商务和政务消费用酒得到空前繁荣，各家主流酒企也纷纷通过提价夯实自身在高端白酒领域的强势地位。
例如飞天茅台在2003年出厂价为218元，到了2012年已经上调至819元，52°五粮液出厂价为248元，到了2011年也上调至659元。
到了2010年，随着国家颁布国十一条、新国十条等政策，全国范围首次开始限购限贷，2011年，又颁布国八条，房地产政策进一步缩紧，房地产行业开始进入短暂寒冬。
白酒行业也深受影响，2012年高端酒价格开始出现下滑，再加上受塑化剂事件以及八项规定的影响，白酒出现了断崖式下跌，高端酒价格缩水严重，其下滑带来连锁反应，压缩了其他产品的价格空间。
2012年-2013年飞天茅台批价从1875元/瓶的高点回落到880元/瓶的阶段性低位，下滑53%，普五和国窖1573 批价分别回落39%、41%。
各个酒企为应对这一局面，纷纷将重心从高端转为腰部，例如五粮液推出五粮特曲、头曲，茅台推出赖茅，泸州老窖推出窖龄酒等中档价位新品。其后经历三年调整，白酒开始进入新一轮的增长期，头部品牌也开始纷纷将重心放在品牌建设上。
房地产行业经过政策的刺激开启了最后一轮辉煌，直到2020年后房地产政策进一步收紧及“三道红线”政策颁布，房地产又开始进入到调整阶段。
总结来看，无论是房地产行业还是白酒行业都呈现出了“一张一弛”的螺旋式发展特点，即快速发展一个时期，随即进入一个调整阶段，经过徘徊和积蓄力量，再进入下一个快速发展期。结合此规律，白酒迎来复苏或许只是时间问题。
放大视角看房地产与白酒周期的共性
楼市与白酒周期有其自身的规律，但不是简单的重复，当我们放大视角来看，会发现房地产和白酒每一轮周期调整都有些许相似之处。
首先是国家政策及制度引发的产业调整。1997年至2003年由行业税制改革带来的供给侧调整，2013年至2015年由八项规定、限制三公消费等因素导致的调整，这一阶段政务消费受到严重打击，高端酒价格接近“腰斩”，调整期过后，开始重视商务及大众消费，产品结构向中低端延伸。
同样房地产行业也遭遇到新国五条、新国八条、三道红线等政策影响，压缩了行业整体的毛利率水平。在这些政策的重压之下，销售量减少，价格下跌，投资意愿降低，市场出现供大于求。
其次是非行业因素导致的间歇性调整。1998年的金融危机、2007年次贷危机引发的全球金融危机都曾短暂性地影响白酒行业，2008年三季度上市酒企业绩增速开始环比放缓，四季度营收净利润出现下滑。
房地产自然不用多说，销售量大幅下降，房价也出现了下跌，开发商融资困难，消费信心普遍降低。
但从结果来看，这属于间歇性调整，并随着事件影响的消退行业往往可以迅速回归原发展轨道，从根本上来说没有轻易改变大趋势。
最后周期性的时间跨度基本重合。细数2000年以来白酒的两轮周期，第一轮是2003年开启的白酒黄金十年，这一轮周期主要由投资驱动商务消费活跃带来白酒量价齐升，第二轮是2016年开启的白银时代，这一轮主要由大众消费升级带动白酒集中度进一步提升，白酒产业集中度逐步提高。
房地产行业在2003年成为国民经济的支柱产业，到2012年前后政策收紧，房地产行业也迎来了黄金十年。因此从大致时间来看，二者的时间跨度基本是重合的。
房地产向上，白酒会紧随其后？
众所周知，房地产拉动的产业上下游涉及面较广，当房地产繁荣时，会带动相关产业链的发展，同时增加就业和收入水平，进而提升消费者的购买力。
同时，房地产活跃往往伴随着商务消费、礼品赠送等场景的增加，这些都是传统白酒消费的最佳阵地。那么这轮被号称为史上“最强楼市刺激政策”落地后，是否能对白酒复苏产生一定的影响？
四川省酒类流通协会执行会长、长江风酝商学院院长铁犁认为，房地产刺激政策出台起到了一定意义上的积极作用，但作用有限，对于目前处于调整当中的宏观经济和白酒产业来说，其真实影响还有待观察。
长江风酝商学院执行院长李春霖则认为，政策刺激干预只是用一个更大的新问题去掩盖旧问题，本轮刺激的力度很大，但很难解决根本问题，对白酒的基本盘也不产生实质性影响。
李春霖还表示，房地产需求分为使用和投资两大类，使用又分为刚需、改善，城市化率已经很高了，人均住房面积已经很高了，改善型需求一直都有，但是要看今天的钱包和未来的钱包而定。投资盘是过去最大的增长盘，但投资属性已经消失了，所以根本问题是改善的需求和收入预期不足之间的矛盾。
另外多家证券机构也给出答案。华龙证券认为，房地产行业的企稳利好白酒需求端的预期改善，当前属于白酒行业消费淡季，基本面虽然变化不大，但是信心在边际改善。
国信证券表示，白酒作为经济的“润滑剂”，消费场景有一定比例分布于地产链中，随着房地产“保交房”和居民购房需求企稳，我们认为白酒需求有望底部企稳回升。
在众位专家的观点中，当前酒业面临的本质问题产业内部长期矛盾凸显，消费市场信心不足，消费乏力，单靠楼市政策刺激还不足以应对当下产业低迷市场。
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